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房地產開發過程中設計階段的成本控制及優化

發布時間:2021-07-26人氣:94

 成本控制在房地產開發過程中是極為重要的一環,而規劃設計環節的成本控制是實現事前控制的關鍵,在該環節進行成本控制可以最大限度的減少事后變動帶來的成本增加,設計階段對工程造價的影響可達75%以上,它關系著利潤的大小,盈利的多少,是一切工作的根本所在。對于房地產項目來說,設計階段的成本控制起決定性的作用,因此項目前期設計階段的成本控制具有十分重要的意義??刂圃O計階段的基本原則是:“周密規劃設計,科學研究討論,嚴格預算審批”。通過設計管理的優化和技術的優化,來達到成本的最優化。從而最大程度地提高房地產項目的最終利潤。

一、設計前期盡量多的考察設計單位,擇優選擇設計單位

積極推行建筑方案與經濟方案相結合的設計招標方法,采用多家競投,組織有關專家綜合評比定標,這樣既可優選出高水平、善溝通的設計單位,又可促進設計單位在項目整體的空間布局、使用功能和景觀環境設計上開拓創新,在降低工程造價上下功夫。對設計單位的選擇最好是選擇適合自己項目定位的設計單位及主案設計師。設計院的選擇原則是最優性價比,專業負責人的選擇原則是能力、敬業、團隊意識和成本意識。

二、采取限額設計,設計圖紙過程中有效控制造價

在設計之初就要選擇好合理的計算模型,比如基礎選型、主體結構選型、結構布置等,迫使設計單位在基礎選型(關注地勘報告的取值和建議)、結構選型、結構布置、戶型布局(建筑布置盡量規整)等上面下功夫,注重結構形式的比選與優化,控制結構超限,優化結構電算中的系數取值和荷載取值,柱墻梁板構件截面尺寸和鋼筋種類及砼等級的優化等。按照國家相關規定配比好鋼筋、砼含量。甲方必須在設計任務書或投資估算上規定設計限額(造價、主材消耗指標,如每平米鋼筋、混凝土用量等),并和設計費掛鉤,可以采取一定的激勵制度,對于控制成本中有積極表現的設計師給予一定的物質獎勵??朔欠N只顧畫圖、不顧算帳的傾向。利用同類建筑工程的技術指標和同地區其他樓盤的經驗數據,進行科學分析、比較,優化設計,降低工程造價。對小區景觀檔次進行限額,迫使設計單位做到硬景是成本控制的核心、主次景觀有別、自然景觀的利用、植物的選配盡量本地化、重樹形冠幅輕樹種、主體建筑廢料的利用、景觀照明及燈具的合理布置等;在設計限額下,可以采取一些成本策略:比如在初步設計階段,在滿足規范的要求下,減少非可售部分面積等。施工圖設計階段,通過設計優化,降低部分對產品品質影響不大的材料檔次,如砂加氣砌塊、陽臺玻璃欄板、外墻涂料及面磚、空調裝飾板等,但對客戶投訴和關注點較多的電梯、進戶門、外墻門窗、可視對講等,應在保證質量的前提下控制價格,當然要與產品定位和對業主的銷售合同承諾相符合。

三、通過與設計單位簽訂設計合同條款控制造價

通過合同的約束性來控制成本是一個可行性較高的手段。在設計合同的簽訂中,首先要明確設計單位提供甲方認可的設計進度及付款計劃(付款與設計的進度、質量等掛鉤),并明確延期的賠償責任,甲方按合同對設計的質量與進度進行跟蹤。同時在簽訂設計合同時,針對目前多數設計單位經濟觀念淡薄,設計變更隨心所欲的現象,應在設計合同經濟條款上,增加設計變更及修改的費用額度限制條款(如設計變更費超出施工合同價的某一比例(如5%)時,則扣罰一定比例的設計費)。同時在合同中明確要求設計單位提供設計概算及電子版設計圖紙。為控制設計起點的建安造價,甲方在項目成本估算的基礎上要求設計單位控制好單方造價的上線,避免到全部設計成果完成時才發現與目標成本控制要求相差甚遠的情況發生。

四、施工圖階段成本控制措施:

    施工圖設計階段是整個項目成敗的關鍵,也是細節成本控制的關鍵。因此在本 階段:建筑專業主要做好平、立、剖初步設計深化和細部詳圖、節點的設計工作。并在專業內部和專業之間做好溝通。特別是對于可能會對今后造價有較大影響的建筑材料構造做法與貴司進行深入地溝通,并與造價顧問協同工作,保證設計成果所對應的造價不超出成本計劃。結構專業合理設計配筋,做好用鋼量控制工作。同時在結構設計上合理有效,為今后可能的使用需求變化打下良好的基礎。機電專業在施工圖設計中做好與其他專業的配合。并做好分支系統設計,不丟項,不落項。同時加強設計深度,并最大限度消滅由于專業配合可能造成的錯、漏、碰、缺現象。  u  對于細部、節點的構造設計,在滿足境外設計師設計要求的前提下,選用技術 可行、施工簡便的工藝,以降低施工造價。協助業主控制項目成本,擬定各分項設計費用計劃對各分項設計中的新技術造 價進行預估組織擬定各分項設計招標和施工招標文件中的技術部分,關注法規規范、可實施、造價、材料等方面的控制。參與評標工作并給出規范適用性、可實施性、造價合理性、材料合適性等方面的專業意見??刂埔蚋鞣猪椆ぷ鞯拿?、不協調而導致的成本增加。

五、重視成本控制全員參與的重要性

目前業內的房地產公司在設計階段的成本控制只有成本部門參與,多數沒有達到預期的效果,而且浪費了大量的精力,影響工作效率。成本控制應該是一項全員參與的工作,比如工程、設計、成本、營銷等管理部門要充分協調溝通,制定詳細的設計要求和設計任務書,并對設計單位的設計方案和施工圖、工程項目的結構形式〔明確結構工程師職責〕、裝修標準、材料設備選型、設計的合理性和安全性等進行全面的評估和審核。

    綜上所述,成本控制是項目管理核心工作之一,而設計階段具備項目成本的最大可控性和最大決定權,是成本控制的關鍵。設計是在技術和經濟上對擬建工程的實施進行全面的安排,也是對樓盤建設進行規劃的過程。技術先進、經濟合理的設計能使項目建設縮短工期、節省投資、提高效益。


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